מס רכוש

ארנונה, היטל המוטל בעיקר על קרקעות ומבנים. במדינות מסוימות, כולל ארצות הברית, מוטל המס גם על ציוד ומלאי עסקים וחקלאות. לעיתים המס נמשך לכלי רכב, תכשיטים ורהיטים ואפילו לכאלה בלתי מוחשיים כמו אג"ח, משכנתא ומניות מלאי המייצגות טענות או בעלות על עושר מוחשי. הסכום לתשלום אינו מבוסס על סך ההון הנקי של אדם או חברה אלא על שווי ברוטו ללא התחשבות בחובות.

היטלים שאינם מסווגים בדרך כלל כמיסי רכוש הם אלה בהעברת רכוש (על ידי מכירה, מתנה או מוות), חיובים מיוחדים בגין שירות ציבורי כלשהו או שיפור (כגון שומות מיוחדות בארצות הברית), סוגים מסוימים של הוצאות חקלאיות, וכן חלקים של מיסים על הכנסה החלים על תשואה חזקה או בפועל של אדמה חקלאית או עירונית.

היקף המס במדינות שונות משתנה מאוד, תלוי בגורמים משפטיים, מציאויות מינהליות, מסורת, זמינות מקורות הכנסה אחרים, ארגון השלטון (במיוחד ברמה של השלטון המקומי, שם ההכנסות מהיטל זה עשויות להיות משמעות מרכזית) והשירותים הציבוריים הניתנים. סיווג נכסים לפי סוגים שונים שימש בסיס לשינוי הנטל האפקטיבי של הנישומים - לפעמים על ידי הקפדה על הכללת חלק מהערך של סוגים מסוימים של נכסים (מכונות, יערות, מוקשים, ניירות ערך, ריהוט וכו '). לפעמים על ידי התאמת שיעורי המס.

בכלכלה פשוטה בה משלמי המס שונים מעט מאוד זה מזה - למשל, קהילה חקלאית המורכבת ממשקי בית הדומים בגודלם והכנסה - סכום הארנונה שנמדד על משקי בית בודדים עשוי לשקף גם את יכולתם של משק הבית לשלם וגם את הטבות שהיא מקבלת בצורה של שירותים ציבוריים. הקשר בין מס והטבות לא יהיה כה ישיר או נראה לעין בחברה תעשייתית מורכבת.

ברוב המדינות בהן מוטלים ארנונה, ההכנסות שהם מייצרים משמשות את המקומיים והמדינה ולא את הממשלות הלאומיות. בארצות הברית תקבולי ארנונה מהווים כמחצית מההכנסות שגייס הממשלות המקומיות. במספר מדינות הארנונה חלה בעיקר על נדל"ן עירוני (ראו רכוש אמיתי ואישי).

במדינות מסוימות הכנסות ארנונה יכולות לפגר אחרי צמיחת ההכנסה הלאומית כאשר הערכות המס אינן משקפות שינויים ברמת המחירים הכללית. שימוש מוגבר במערכות ממוחשבות לצורך הערכה והערכה סייע לאחרונה להתגבר על בעיה זו. ארנונה יכולה להיות יקרה גם לגבייה; לדוגמה, דוח של הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) הראה כי בתחילת המאה ה -21, ארנונה היוותה פחות מ- 0.5 אחוז מכלל הכנסות המסים ביוון אך היוו יותר מאחוז אחד מהארץ עלויות ניהול מס.

פיתוח מיסוי רכוש

אחת הבעיות הקשות במיסוי רכוש היא קביעת בסיס הערכה סביר. הבעיה הלכה וקשה ככל שהמורכבות של החיים הכלכליים גברה. מיסי העולם העתיק, של חלקים מאירופה של ימי הביניים ושל המושבות האמריקאיות היו במקור מיסי אדמות על בסיס שטח ולא על ערך. בסופו של דבר, התפוקה ברוטו של הנכס (למשל הכנסה שנתית) באה לשמש כבסיס למיסוי. בשלב מאוחר יותר נעשו ניסיונות למצוא מדד למה שייקרא כיום "יכולת התשלום של בעל הנכס", כלומר צורות אחרות של עושר ורכוש אישי, כמו בתי חווה, בעלי חיים וייצור כלים, נכללו ב הערכה. זיהוי נכסים מסוג זה באופן יעיל למיסוי היה מאז ומתמיד קשה, והמיסוי של צורות עושר בלתי מוחשיות התגלה קשה עוד יותר, במיוחד מכיוון שרכוש בלתי מוחשי מוסתר כל כך בקלות מפקידת המס.

בצפון אמריקה המוקדמות של ניו אינגלנד המוקדמות פיתחו מיסים שביקשו להגיע לכל "האחוזה הנראית לעין", אמיתית ואישית כאחד. "ארנונה כללית" זו, שחלה על כל הרכוש, הייתה בספרי החוקים של כמה מדינות בארה"ב עד שנת 1800. למעשה, במהלך התקופה הקולוניאלית, המושבות הדרומיות והאמצעיות השתמשו במעט יחסית במיסוי הרכוש, אך באמצע המאה ה -19, הארנונה הפכה למקור ההכנסה העיקרי של כל המדינות. בסיס הארנונה הכללית הוגדר לכלול עושר בלתי מוחשי. מכיוון ששווי המשכנתא ושאר המוחשיים האחרים כלל מורכבים מתביעות לזכויות במקרקעין ורכוש אישי מוחשי, התוצאה הייתה מיסוי כפול. מכיוון שהנטל הכפול נראה לא הוגן ומכיוון שההסתרה הייתה קלה, האכיפה של מס "הרכוש" על בלתי מוחשיים הפכה לבעייתית. זה הביא להתפוררות המס הכללי על כל הרכוש. כיום הנדל"ן לבדו מהווה את עיקר בסיס הארנונה בארה"ב.

ארנונה בארצות הברית היא מקור ההכנסה העיקרי של הממשלות המקומיות. ממשלות מדינה השתמשו בעבר במס כמקור הכנסה חשוב, אך מדינות מעטות מקבלות כיום יותר מאחוז קטן מהכנסותיהן ממקור זה. עם זאת, ממשלות מדינה רבות מעריכות חלק או כולן את הרכוש התפעולי של מסילות רכבת ושירותים אחרים. רשויות מסוימות תומכות בהשתלטות ממלכתית על הארנונה, בין השאר מכיוון שהן מאמינות כי מדינות היו מנהלות אותו ביעילות רבה יותר ובחלקו על מנת להסיר אי-שוויון ביכולת המיסוי בקרב הממשלות המקומיות - במיוחד בנוגע למימון לבתי ספר ציבוריים.

מינהל

האחריות לשלבי הממשל השונים נשענת כמעט לחלוטין על פקידי הממשלה. ניהול כולל גילוי או זיהוי של הנכס שיש למס, הערכת שוויו, יישום שיעור המס המתאים וגבייתו. כאשר נמדד סכום המס לפי הכנסה, יש לקבוע את הכנסות הנכס ולא את שווי ההון. היבטים חשובים, במיוחד הערכת שווי, הם עניין של שיפוט ולא של עובדה. קביעת הערך לצורכי מס אינה תוצאה מקרית, או תוצר לוואי אוטומטי, של עסקה שנעשתה למטרות אחרות, כגון תשלום שכר או מכירה קמעונאית. בעוד שמיסי רכוש לעיתים מבוססים על ערכי מכירות מדווחים, ניתן לטפל בהם להפחתת מיסים.

שלוש הגישות העיקריות להערכה עכשווית של נכסים הם שווי שכירות, שווי הון ושווי שוק. במדינות אירופה הערכת הנכסים הנדל"ן מבוססת בדרך כלל על שווי ההון שלה. החשיבה המסורתית היא שניתן לאמוד את שווי ההון על בסיס ערכי השכירות, להתייחס אליהם כאל רווחים על הון. עם זאת, מרבית מדינות אירופה, כמו גם ארצות הברית, משתדלות להעריך את הנכסים לפי שווי השוק ההוגן שלה. זה היה הנוהג ברוב המדינות באסיה לבסס את ההערכה על שווי השכירות השנתי של הנכס. על פי העיקרון של שווי שכירות, המס מבוסס על הכנסות השכירות ברוטו הממוצעות שהנכס צפוי לייצר בתנאי שוק רגילים. יש מדינות באסיה הנושאים גישה פחות מורכבת אך אולי פחות הוגנת. הם פשוט גובים סכום קבוע המבוסס על יחידה מסוימת למדידת קרקע.

בעיות ניהוליות קשות מתעוררות בקביעת (1) מה קיים בפועל במובן הפיזי (מיקום, טופוגרפיה ואזור חלקת אדמה; גודל, חומרים ומצב בניינים; מספר וסוגי המכונות או פריטי המלאי)) ו- (2) שווי הנכס. קביעה אפקטיבית של ערך הנכס מחייבת כוח אדם מיומן, גישה למידע מסוגים שונים (כולל מאפיינים פיזיים של הנכס ותנאי שוק מציאותיים) ומתקנים מתאימים שרבים מהם קשה לספק ברמה השלטונית המקומית.

ניהול טוב יותר של הארנונה יהיה תלוי במספר משתנים, כמו למשל מיפוי טוב יותר ואמצעים משופרים להשגת תיאורי נכסים מדויקים ומעודכנים. המצב ישופר גם באמצעות יותר מקורות נתונים על ערכים וגישות הערכה מתוחכמות יותר. חישובי הערך נעים בין הפשוטים למורכבים. עבור סוגים מסוימים של נכסים, כגון מגורים חד-משפחתיים, מכירות של נכסים דומים בדרך כלל, המכונים "משווים", מהווים בסיס טוב להערכה. ניתן להעריך נכסים אחרים, כמו בנייני משרדים ודירות, על בסיס ההכנסה שהם מניבים. עם זאת, עבור נכסים ייחודיים ומתמחים במיוחד - כולל מבנים מפעלים ומבנים אחרים המהווים חלק בלתי נפרד מפעילות עסקית - הערך לצורכי מס חייב להיות נשען על אומדני עלות ההתרבות (העלות לשכפול מבנה זהה) פחות פחת. מלאי עסקים, שיכולים להיות כפופים גם בארנונה, עשויים להיות מוערכים על בסיס רישומי חברות, כמו גם מכונות וציוד.

הערכה טובה מחייבת כישורים של צוות מקצועי קבוע העובד במשרה מלאה בשכר דומה לזה בתעשייה הפרטית. כל איש צוות חייב להיות חופשי מלחץ פוליטי. עם זאת, הצוותים האלו כמעט ואינם קיימים. בארצות הברית, למשל, שמאים היו בדרך כלל פקידים במשרה חלקית, שנבחרו בדרך כלל, שכרם רע, ולעתים קרובות הם חסרי הכשרה מיוחדת המוכרת כיום כחיונית. חוסר ניסיון הוסיף לפעמים על ידי פייבוריטיזם ושחיתות - מצד השמאי או השלטון המקומי. לעיתים רחוקות ניתן לצוותים המשאבים לבצע הערכות עדכניות באופן סביר על כל הנכסים בתחום השיפוט. עם זאת, קצב השינוי וכמות הבנייה החדשה הם גדולים עד כדי כך שהערכות רבות מיושנות משמעותית לפני שמחזור הערכה חדש יכול לתקן אותן. שמירת מפות ורשומות קריאות עדכניות לעבודה מתמשכת יותר מכפי שרוב הממשלות יתמכו, אם כי טכניקות עיבוד נתונים עכשוויות סייעו בהפחתת הנטל.

מכיוון שבסיס המס, ומכאן גובה המס שיש לשלם, תלויים באומדן פקיד ולא במבחן שוק חופשי (כמו במס מכירות) או בדו"ח הנישום (כמו במס הכנסה), הנישום אינו להשתתף בקביעת ההערכה. עיריות בדרך כלל מספקות אמצעים מסוימים לערער על ההערכה לפני שהיא הופכת סופית, אולם תוצאות הערעורים הללו אינן משמעותיות לעתים קרובות. ישנם נישומים שאינם מודעים לנוהל, או שהם לא יכולים לשקול את החיסכון האפשרי ששווה את מאמץ הערעור. הליך הערעור מסובך מהנוהג הנפוץ, הנראה ברוב המדינות, של הערכת נכס בשבריר בלבד משווי השוק הנוכחי - גם כאשר החוק המורה מציין כי הערכה תהיה בשיעור של 100 אחוז. (הערכות אלה מתחת לשוק מפוצלות בדרך כלל בשיעורי מס גבוהים יותר.) במקרים אלה, כאשר מרבית הנכסים מוערכים במחירים הנמוכים משווי השוק, סביר להניח כי אותם נכסים המתלוננים כי הערכותיהם גבוהות באופן לא הוגן.

שיעורי המס

לאור התדירות של הערכות מתחת לשוק, שיעורי המס הנומינליים נותנים רושם מטעה של נטל המס הנגרם על ידי בעלי הנכסים. בעבר, כאשר תפקידי הממשלה היו מוגבלים וארנונה הייתה המקור היחיד להכנסה מקומית, שיעורי המס נקבעו פשוט על ידי חלוקת הנתון להערכה של ההוצאה לפי ההערכה. אם ההוצאות היו אמורות להיות 400,000 $ וההערכות הכוללות בתחום השיפוט היו 40,000,000 $, שיעור של אחוז אחד יספיק.

כיום בעלי תפקידים נוטים יותר להעריך את הסכום שיהיה זמין אם יישמר שיעור המס הקיים ואז ינסו לשפוט האם משלמי המסים יקבלו מיסים גבוהים יותר כאמצעי למימון הוצאות נוספות. כאשר מופיעה דרישה חזקה לשירות מסוים, אך גורמים רשמיים מעדיפים שלא להעלות את שיעורי ה"קרן הכללית "שלהם, רשות המחוקקת עשויה להצביע כדי להעניק תעריף" מיוחד ". לדוגמה, ממשלות ארצות הברית השתמשו בעבר בארנונה כמרכיב גמיש, והסתמכו בעיקר על מיסים אחרים. אם היו אלה לא מספיקים או בעודפים, המדינה הייתה מעלה או מורידה את מס הארנונה שלה. למדינות רבות עדיין יש כוח חוקתי לעשות זאת.

מגבלות תעריף נפוצות, המוטלות לעיתים על ידי חוקה המדינה אך לעיתים קרובות יותר על פי חוק. לכל שכבת ממשל בארצות הברית - מחוזות, ערים, מחוזות בתי ספר - ייקבע שיעור תקרה מקסימלי. לעיתים ניתן לשנות את המגבלה או ה"כובע "באמצעות משאל עם או על ידי פעולות חקיקה מיוחדות. קשה לשפוט אם מגבלות כאלה ריסנו את גידול ההוצאות הממשלתיות בפועל. אולם תוצאה אחת היא הקמת מחוזות מיוחדים בעלי כוח מיסוי עצמאי, כלומר הם אינם כפופים למגבלות מס.

תיאוריה של מיסוי רכוש

הארנונה ממחישה את מושג שכיחות המס - כלומר, זיהוי הצדדים שמשלמים בסופו של דבר עבור המס, באופן ישיר או עקיף. ככל הנראה המס על הקרקע יתווסף (ייקלט ברווח העתידי שיתממש מהנכס) עד כדי כך שהוא לא מתקזז מהיתרונות של שירותים ציבוריים. הסכום בפועל שקונה ישלם עבור חלק מהרכוש תלוי ברווח הנקי שהוא צפוי לייצר ביחס לתשואות הזמינות מהשקעות אחרות. אם, למשל, ההכנסה נטו חלקת אדמה צפויה להיות 1,200 דולר לשנה ללא הגבלת זמן ואם התשואה הרווחת על נכסים לטווח הארוך היא 6 אחוז, אז הקרקע תהיה שווה 20,000 $. אם יוטל מס של 300 $ לשנה, אז התשואה נטו יורדת ל 900 $, ושווי האדמה יורד ל 15,000 $. יש לומר כי העלאת המס היוונה. לקונה קרקעות המניבות הכנסה, אשר בתוקף בעת הרכישה לא תהיה נטל לאחר מכן, מכיוון שמחיר הרכישה כבר היוון את עלות הארנונה השנתית. בהתחשב בכך שמחירי הקרקעות בדרך כלל עלו עם הזמן, ניתן לומר שהארנונה לא הורידה כל כך את מחירי הקרקעות כפי ששימשה לעכב עלייתם. באותו סוג של ניתוח נהוג לקבוע את ההשפעות של עליות בארנונה המוטלות על דיור קיים ורכוש אחר.

לשם השוואה, עד כמה ישולם הנישום - שאלת המעבר וההיארעות - מיסים על בתים שנבנו לאחרונה, על בניינים פרטיים למגורים ושיפורים אחרים. הרבה תלוי אם המס המדובר מוטל על ידי תחום שיפוט קטן אחד בלבד, כמו מחוז, עיר או מחוז בית ספר, או על ידי כל תחומי השיפוט. אם המס יוטל על ידי כל תחומי השיפוט, סביר שהוא יישא בטווח הקצר על ידי בעלי הון. עם זאת, אם המס מדכא את החיסכון, הוא עלול לגרום למחירים גבוהים יותר או לשכר נמוך יותר בטווח הרחוק (במקום להכביד על בעלי ההון). ראה מיסוי.

ניתוח המס המוטל על ידי כל תחומי השיפוט מורכב ורלוונטי יותר לרוב מטרות המדיניות. הקמת מבנים תלויה בנכונות המשקיעים להעמיד לרשותם הון, והמסים משפיעים על נכונות זו. יתייחס למס רכוש כאל עלות של עשיית עסקים. בדרך כלל יש לשחזר אותו במחירים גבוהים יותר מהצרכנים (או במחירים נמוכים יותר המשולמים לספקים או בשכר נמוך יותר המשולם לעובדים). חברות שלא יצליחו להעביר את המס ללקוחות יסבלו משיעור תשואה נמוך יותר על ההון המושקע. חברות המתחרות עם אחרות הממוקמות בשיעור נמוך יותר עשויות שלא להיות מסוגלות להעביר את המס באופן מלא לצרכנים. המועמדים הסבירים ביותר לשאת בנטל המס הם בעלי קרקעות מקומיות, עבודה שאינם יכולים (או לא יעברו) לעבור בתגובה למס, ובמיוחד לצרכנים מקומיים. כאשר התפוקה והמחירים מסתגלים לשינויים בשיעורי המס, נוטים המיסים להיות מועברים לצרכנים. משך הזמן שלוקח שינוי בארנונה על בניינים לבוא לידי ביטוי במחירים שמשלמים הצרכנים משתנה מכמה חודשים למספר שנים. עבור שירותים ציבוריים מוסדרים, מעבר לשינוי המס בדרך כלל יהיה בטוח יותר, אך זה דורש זמן מה מכיוון שדרושים חדשים יצטרכו להיות מאושרים על ידי סוכנות רשמית.

בעלי בתים אינם יכולים לשנות את המסים על דירותיהם. המחיר ששולם עבור הקרקע, כמובן, ישמש להתאמת המס שהיה בתוקף בעת רכישת הנכס (לרוב זה המקרה שאם המס היה נמוך יותר, המחיר ששולם עבור הקרקע היה גבוה יותר). המס על בית דומה מאוד למס על פריטי צריכה אחרים, אם כי בארצות הברית הוא נוטה להיות גבוה יותר מהמסים המוטלים על מרבית מוצרי הצריכה האחרים. ניכוי הארנונה מההכנסה ברוטו מסייע בהפחתת הנטל הנקי של בעל הבית על ידי הורדת הסכום ששולם במס הכנסה בודד.

לא ניתן לקבוע במדויק את הסכומים היחסיים של ארנונה הנישאים על ידי אנשים ברמות הכנסה שונות. אין כמעט דרך לקחת בחשבון בצורה מספקת את היסוד המיוצג על ידי מיסוי מקרקעין מהוון במחיר הקרקע. נראה כמס על כל ההכנסות מהון, ארנונה על שיפורים מתקדמת כמעט בוודאות (מטילה נטל גדול יחסית על משקי בית עם הכנסה גבוהה). אך אם מתמקדים בנטל המס המוטל על ידי תחום שיפוט אחד, הרי שכיחות המס עשויה ליפול על צרכנים מקומיים (ואולי עובדים ובעלי קרקעות מקומיים), מה שהופך את הארנונה לרגרסיבית. חלקם של הארנונה הנופלת על עסקים מקומיים מועבר ככל הנראה לצרכנים בהתאם לרכישות שלהם, כולל אלה של שירותי טלפון, חשמל ושירותי שירות אחרים. כך, באופן כללי, ניתן לראות בארנונה "יחסי שיפוט יחידים" פרופורציונליות בערך הכנסה או רגרסיבית מעט. עם זאת, ניתן לטעון כי ההשפעה הכוללת של חלוקת ההכנסה מחדש מקבוצות הכנסה גבוהה יותר לנמוכה הינה משמעותית כאשר לוקחים בחשבון את המידה בה משלמים ארנונה עבור בתי ספר ושירותים אחרים עבור קבוצות בעלות הכנסה נמוכה. חלקם של הארנונה הנופלת על עסקים מועבר ככל הנראה לצרכנים בהתאם לרכישות שלהם, כולל אלה של שירותי טלפון, חשמל ושירותי שירות אחרים.

יש "אי שוויון אופקי" נרחב בארנונה בגלל הערכות לא שוויוניות על הבעלים. המס נופל בכבדות יותר על סוגים מסוימים של עסקים (למשל, מסילות ברזל ושירותים אחרים) ועל סוגים מסוימים של צריכה (למשל, דיור) מאשר על אחרים. בארצות הברית, מיסי הנכסים על החקלאות כעסק נוטים, בדרך כלל, להיות נמוכים יחסית לערך הנכס, אך יכולים גם להיות גבוהים ביחס להכנסות שהחווה מייצרת. מכיוון שלמיסוי על נכסים היסטוריה כה ארוכה, גורמיו הרבים השתלבו בעצמם במשק, כאשר חלקם הוונו ואחרים הותאמו באופן שונה, והאי-שוויון הוקטן במידה מסוימת.

הארנונה נחלשה יותר ויותר בגלל מגוון של פטורים. בארצות הברית, למשל, חלים פטורים על כשליש משטח היבשה ביישוב הממוצע. מרבית הקרקעות הפטורות ממס רכוש כוללות רחובות, בתי ספר, פארקים ורכוש אחר של השלטון המקומי, כלומר היישום של הארנונה עליו רק יעביר כספים מחשבון ממשלתי אחד למשנהו. ביישובים מסוימים הנדל"ן הפטור ממס או ממשל פדראלי פטור ממס הוא חשוב, אם כי גופים אלה לפעמים מבצעים תשלומים במקום מיסים מקומיים. רכוש שנמצא בבעלות ומשומש למטרות דתיות, חינוכיות, צדקה וכמה מטרות אחרות, בדרך כלל פטור, ובמדינות מסוימות אדמות עם ערך מתחת למינימום מסוים פטורות.

כמה פטורים נעשים על מנת למשוך עסקים חדשים או לעודד דיור בעל הכנסה נמוכה. יש יישובים שמעניקים פטורים על חלק מערך "בית מגורים", אולי עם מגבלה המבוססת על הכנסתו של בעל הבית. רבים מאפשרים פטור מסוים לקשישים, לאנשים עם מוגבלות או לוותיקים של כוחות הצבא. מספר רשויות מאפשרות גם זיכוי מס הכנסה בגין מיסי נכסים למגורים.

השפעות כלכליות

מיסוי רכוש מממן את השלטון המקומי בארצות הברית - לא במלואו, אך די בכדי להפוך את העצמאות הפיסקלית של השלטון המקומי למשמעותית. זה מאפשר ביזור שלטון, אשר עשוי להיחשב כתועלת מכיוון שהוא מאפשר לאזרחים לממש את הבחירות על פני השירותים הציבוריים שהם מקבלים.

ארנונה עשויה להיות בעלת השפעות לא מבוטלות. במיוחד כאשר שיעורי המס האפקטיביים הם גבוהים, מס הרכוש יכול להביא אנשים ועסקים לנהל את עניינם בצורה שונה במאמציהם להפחית את המסים שלהם. יישוב עם שיעורי מיסוי גבוהים על בניינים יהיה בעמדת נחיתות בתחרות הלאומית (והבינלאומית) על הון אלא אם כן היא יכולה להציע יתרונות מפצים. היצע ההון למשק כולו נובע מחיסכון. השפעת הארנונה על אספקת ההון אינה ברורה, אך סביר להניח שמפעלים או מתקני ייצור וייצור שונים הדורשים השקעות הון גדולות לא ימצאו איתור בעיריות עם מיסים גבוהים שלא תואמים תועלות גבוהות לא פחות לעסקים.

המס על מבנים ורכוש שאינו קרקע מעוות את הקצאת המשאבים במקום בו קיים נכס ישן. בניינים חדשים ואיכותיים מחויבים במיסוי כבד יותר ליחידת שטח מאשר ישנים, כולל שכונות עוני. זה אינו משקף את העלויות ששני סוגי הרכוש ויושביהם מטילים על השלטון המקומי מבחינת המשטרה, הגנת האש וכדומה. לפיכך, בדרך כלל התשלום של המשתמש עבור שירותי הממשל המקומי יקטן באופן יחסי, ככל שהבניין שהוא מאכלס מחמיר, למרות שההוצאות הציבוריות המיוחסות לנכס אינן משתנות ואף עשויות לגדול. כמו כן, תושבים שעוברים מדיור ירוד יותר לאיכות טובה יותר חייבים לשלם יותר עבור עלויות הממשלה, אך יתכן שלא יקבלו במקביל יותר את השירותים הממשלתיים.

יש נוהגים בארנונה העובדים כנגד רווחתם של הקהילה לאורך זמן. ערים שצריכות בדחיפות להחליף בניינים מיושנים עשויות לבסס באופן פרדוקסאלי חלק ניכר מממומן על מס המעודד בעלים להחזיק מעמד במבנים הידרדרו ולהעניש את הבעלים של חדשים. כל עלייה בשיעורי הארנונה על מבנים (לא קרקעות) מקטינה את הכדאיות להכניס כספי הון לבניינים חדשים, יוצרת תמריץ נגד שדרוג האיכות על ידי בנייה חדשה ומרתיעה את התחזוקה.

ההבדלים בשיעורי המס האפקטיביים בין יישובים עשויים להשפיע על יצירת איים עם שיעורי מס נמוכים יחסית. יש יישובים שיש להם בסיס מיסים מעל הממוצע ביחס להתחייבויות ממשלתיות ויכולים להסתדר עם שיעורי מס נמוכים יותר. הם מושכים הון. יש יישובים, אולי באמצעות יעוד, אינם מוציאים מכלל סוגי נכסים הקשורים להוצאות ממשלתיות גבוהות, כמו דיור בצפיפות גבוהה, שמביא ילדים רבים ודורש יותר בתי ספר. אז שיעורי המס במקום אחר חייבים להיות גבוהים יותר. קיומם של מובלעות כאלה מוסיף לחוסר האיזון הפיסקאלי ביישובים הסמוכים ויכול להחמיר את הקשיים העומדים בפני אזורים ישנים יותר.

שיעורי מס נמוכים בשולי אזור עירוני מעודדים בדרך כלל פרבריות. נכסים הקרובים למרכז יכולים לעתים קרובות להיות כפופים לשיעורי מס גבוהים, מה שמחריף את הצרות של נכסים עסקיים מרכזיים. מיסים גבוהים על מבנים מעדיפים גם אופקיות על פני צמיחה אנכית של מטרופולינים, ובכך משפיעים יותר על האדמות שמסביב.

כאשר, כמו בבריטניה, הערכת שווי הארנונה נשענת על הכנסה, קרקעות המוחזקות סרק או הרחק מתחת לשימוש הטוב ביותר שלה יניבו הכנסות מועטות. במקרים כאלה, התמריץ המס לשימוש יעיל חסר במיוחד.

ניתן להשפיע באופן מהותי על שיעורי הקיצוץ של העץ ומיצוי המינרלים על ידי מיסוי רכוש. כדי למנוע מיצוי בלתי-כלכלי וטרם עת של מקורות טבע, מדינות רבות עברו ממיסוי רכוש של מקורות מינרליים ל" מיסי ניתוק "על ייצור משאבים או חילוץם.